전세계약 특약사항 10가지! 꼭 포함해야 할 필수 조항 총정리

 

전세계약 특약사항 10가지! 꼭 포함해야 할 필수 조항 총정리

전세 계약을 할 때 단순히 보증금, 계약 기간, 전세 대출 가능 여부만 확인하는 것만으로는 충분하지 않습니다.
전세계약을 여러 번 직접 경험하고, 심지어 전세사기를 당해보면서 전세 계약서에 반드시 포함해야 하는 특약사항이 얼마나 중요한지 깨달았습니다.

최근 전세보증금 반환 문제, 근저당권 설정, 전세사기, 관리비 분쟁 등으로 인한 피해 사례가 계속 증가하고 있습니다.
이런 문제를 방지하려면 전세계약 특약사항 10가지를 꼭 계약서에 추가해야 합니다.

💡 제발 끝까지 읽고 전세사기에 대비하세요!!

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📌 전세계약 특약사항 10가지 목록

1. 권리관계 유지 및 변동 금지 특약
2. 전세자금대출 불가 시 계약해지 특약
3. 임대인 변경 시 승계 동의 의무화 특약
4. 지체상금 및 손해배상금 특약 (전세보증금 반환 지연 포함)
5. 전입신고 및 확정일자 부여 협조 의무화 특약
6. 관리비 항목 및 납부방법 명시 특약
7. 전세보증보험 가입 불가 시 계약 해지 특약
8. 담보대출 상환 의무화 특약
9. 임대인의 세금 체납 방지 특약
10. 수리 및 하자 보수 책임 특약

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1. 권리관계 유지 및 변동 금지 특약

📌 특약 문구
"임대인은 계약 체결 이후부터 임대차 계약 종료 시까지 해당 주택에 근저당권, 가압류, 가처분 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금 전액 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 계약 중 임대인이 추가로 근저당권을 설정하면 보증금 반환이 어려워질 가능성이 큼
• 이를 방지하기 위해 전세계약 체결부터 종료까지 기존 권리관계를 유지하도록 제한

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2. 전세자금대출 불가 시 계약해지 특약

📌 특약 문구
"본 목적물에 대한 전세자금 대출이 불가능할 경우, 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환하며 본 계약은 무효로 한다. 단, 임차인의 개인 신용 문제나 변심으로 인한 경우는 제외한다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 전세대출이 불가능하면 계약을 진행할 수 없는데, 임대인이 이를 책임지지 않는 경우 계약금을 돌려받기 어려울 수 있음
• 임차인의 잘못이 아닌 경우, 계약금을 반환받고 계약을 해지할 수 있도록 보장

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3. 임대인 변경 시 승계 동의 의무화 특약

📌 특약 문구
"임대인이 변경될 경우 새로운 임대인은 기존 계약 내용을 그대로 승계하며, 이를 위반하거나 임차인의 동의를 얻지 않을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 임대인이 계약 중간에 바뀌었을 때, 새로운 임대인이 기존 계약을 따를지 불확실
• 이 특약을 통해 기존 계약 조건이 유지되도록 강제

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4. 지체상금 및 손해배상금 특약 (전세보증금 반환 지연 포함)

📌 특약 문구
"임차인 또는 임대인이 본 계약 내용을 위반하거나 이행 지체 시 상대방에게 지체상금 및 손해배상을 청구할 수 있다. 특히, 임대인이 전세보증금 반환을 기한 내 이행하지 않을 경우, 매일 일정 금액의 지체상금을 부과한다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 전세계약이 끝났는데 임대인이 보증금 반환을 미루는 경우가 많음
• 이 특약을 통해 보증금 반환을 늦출 경우 임대인에게 불이익이 발생하도록 강제할 수 있음

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5. 전입신고 및 확정일자 부여 협조 의무화 특약

📌 특약 문구
"임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여 절차에 적극 협조하여야 하며, 이를 방해하거나 지연시키지 않는다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 전세계약에서 확정일자는 보증금을 보호하는 필수 절차
• 일부 임대인은 세입자의 확정일자 등록을 막아 순위를 낮추려는 경우도 있어 반드시 포함해야 함

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6. 관리비 항목 및 납부방법 명시 특약

📌 특약 문구
"관리비 항목은 ○○○(예: 수도료, 공용전기료 등)으로 한정하며, 매월 ○일까지 납부한다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 임대인이 예상치 못한 항목을 관리비로 추가 청구하는 문제를 방지
• 관리비 항목을 명확히 정해두면 불필요한 분쟁 예방 가능

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7. 전세보증보험 가입 불가 시 계약 해지 특약

📌 특약 문구
"임차인이 전세보증보험 가입을 신청했으나, 임대인의 사유로 인해 가입이 불가능할 경우 본 계약은 즉시 해지되며, 임대인은 임차인에게 계약금을 포함한 지급된 금액 전액을 즉시 반환한다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 전세사기 피해를 예방하려면 전세보증보험 가입이 필수

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8. 담보대출 상환 의무화 특약

📌 특약 문구
"임대인은 잔금 지급일까지 기존 담보대출을 모두 상환하여 말소등기 완료 후 이를 증명해야 한다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 기존 대출로 인해 보증금 반환이 어려워질 가능성을 차단

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9. 임대인의 세금 체납 방지 특약

📌 특약 문구
"임대인은 잔금 지급일까지 국세 및 지방세 체납이 없음을 보장하며, 이를 위반 시 계약을 즉시 해지할 수 있다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 세금 체납이 있으면 보증금 반환이 어려울 가능성이 있음

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10. 수리 및 하자 보수 책임 특약

📌 특약 문구
"임대인은 계약 체결 시 주택의 주요 시설(보일러, 수도, 전기 등)이 정상 작동함을 보장하며, 임대차 기간 중 시설 노후화로 인한 수리 비용은 임대인이 부담한다."

✅ 이 특약이 꼭 필요한 이유

• 보일러, 수도, 전기 시설이 고장 났을 때 수리비 부담 문제를 방지

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📌 이 10가지 특약을 계약서에 추가하면 전세보증금 반환, 관리비 분쟁, 전세사기 등의 위험을 줄일 수 있습니다.
중개사를 통해 임대인과 협의하도록 요구하는 것은 임차인의 당연한 권리이므로 꼭 챙기세요!

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