세입자 보증금 돌려줄 돈 없을 때? 임대인을 위한 전세금반환대출 가이드

세입자 보증금 돌려줄 돈 없을 때? 임대인을 위한 전세금반환대출 가이드

전세보증금 반환 못 하는 상황, 어떻게 대처해야 할까?

역전세난이 장기화되면서 세입자 보증금을 돌려주지 못하는 임대인이 늘고 있습니다.
2025년 기준 전세금반환대출 제도는 과거보다 완화되었지만, 실제 이용률은 낮은 실정입니다.
이 글에서는 임대인이 반드시 알아야 할 전세금반환대출의 조건, 절차, 활용 팁을
가장 최신의 데이터 기준으로 정리합니다.

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임대인이 겪는 현실: 역전세는 남의 일이 아니다

2025년 2월 기준, 역전세난은 여전히 진행 중이며 전세가 하락세가 이어지고 있습니다.
임대인은 기존보다 낮은 전세금으로 세입자를 맞이하면서, 보증금을 돌려줘야 할 상황에
직면하게 되었습니다. 정부가 대출 규제를 완화했지만,
전세금반환대출을 신청한 임대인은 500건 남짓에 불과합니다.

"낮은 한도와 높은 금리, 복잡한 조건"이 주요 원인으로 지적되고 있습니다.

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대출 한도는 어디까지? 전세금 80%까지 가능하지만…

2025년 제도 기준으로, 전세금반환대출의 대출 한도는 아래와 같습니다.

구분	대출 한도	비고
일반 임대인	보증금의 최대 80%	시세 기준 제한 있음
다주택자	최대 60%	대출 한도 축소 적용
비규제지역	시세의 70%	예: 시세 5억 → 최대 3.5억
규제지역	시세의 50%	예: 시세 5억 → 최대 2.5억

핵심: 실제 한도는 DSR, 기존 부채, 소득에 따라 더 줄어들 수 있습니다.

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2025년 대출 금리 수준: 3% 후반에서 6%까지 차이

2025년 기준 시중은행 전세금반환대출 금리는 다음과 같습니다.
은행별, 신용등급별로 차이가 있으며, 최저 금리는 3%대 초반까지 가능하지만
평균적으로는 연 4~6% 사이에서 형성되고 있습니다.

"기존 거래 실적과 신용 등급에 따라 금리가 달라지므로, 비교가 필수"입니다.

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상환 능력은? DSR 40% 규제가 핵심 변수

총부채원리금상환비율(DSR)은 대출 가능 금액에 직접적인 영향을 줍니다.
예를 들어, 연소득 3,000만 원인 임대인의 경우 DSR 40% 적용 시
1년간 1,200만 원까지만 원리금 상환이 가능하며,
이 금액이 대출 상한선을 결정하게 됩니다.

따라서 아무리 전세보증금이 높더라도 실제 받을 수 있는 대출금은
DSR 적용 후 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.

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신청 절차: 간단해진 만큼 서류도 꼼꼼히 준비해야

2025년 기준 신청 절차는 오프라인과 온라인으로 모두 가능하지만,
보증기관 심사와 서류 준비가 핵심입니다.

단계	내용
1단계	은행 방문 또는 앱·인터넷 신청
2단계	신분증, 임대차계약서, 소득증빙 등 서류 제출
3단계	보증기관(HUG, HF, SGI 등) 보증 가입
4단계	주택 시세 평가, 임대인 신용 평가
5단계	대출 승인 후, 세입자에게 직접 지급

주의사항: 전세 계약서는 반드시 확정일자가 찍혀 있어야 합니다.

 

 

 

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대출 실행 이후: 최대 3년까지 연장 가능

 

대출 기간은 기본 1년이며,
최대 3년까지 연장이 가능합니다.

단, 연장 시에는 금리가 재조정될 수 있으며,
연장 승인은 다시 한 번 DSR과 신용 평가를 통과해야 합니다.

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실제 사례 중심 예시: 비규제지역 5억 아파트

아래는 2025년 기준 시세 5억 원 아파트를 기준으로 한
전세금반환대출 예시입니다.

조건	내용
지역	비규제지역
시세	5억 원
전세보증금	4억 원
대출 한도	시세의 70% (최대 3.5억 원)
실제 승인 예상	약 2.8~3.2억 원 (DSR 적용 등 감안)

중요: 다주택자일 경우 60% 제한 적용 → 3억까지도 어려울 수 있음

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결론: 임대인이 반드시 챙겨야 할 3가지

"전세금반환대출은 단순한 대출이 아니라, 보증과 평가가 핵심인 구조입니다."
2025년 제도 기준으로, 임대인이 반드시 기억해야 할 세 가지는 다음과 같습니다.

항목	설명
반환보증 가입	보증 없이는 대출 실행 불가
확정일자 계약서	신청 시 필수 요건
DSR 영향	대출 한도와 직결되므로 소득 증빙 중요

임대인은 전세 계약 체결 시점부터 대출 가능성까지 고려한
금융 전략이 필요합니다.

 

전세금반환대출, 신중하게 접근하고 제도를 적극 활용하세요.

 

 

 

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