깡통전세 위험 이렇게 확인하세요! 등기부등본 한 줄로 판별법

깡통전세 위험 이렇게 확인하세요! 등기부등본 한 줄로 판별법 

안녕하세요.

최근 전세사기 피해가 늘어나면서 깡통전세에 대한 주의가 더욱 필요해지고 있습니다.
깡통전세는 집값보다 전세보증금이 더 높은 상태에서 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어려운 상황을 말합니다.
이를 방지하려면 전세 계약 전 ‘등기부등본’을 반드시 확인해야 합니다.

오늘은 등기부등본을 통해 깡통전세 위험을 사전에 차단하는 방법을 알려드리겠습니다.

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목차

1. 깡통전세란?
2. 등기부등본 확인이 중요한 이유
3. 등기부등본 주요 체크 포인트
   • 소유자 정보 확인
   • 근저당권과 채권 확인
   • 선순위 권리 확인
   • 전세가율 확인
4. 전세 계약 단계별 등기부등본 확인 시점
5. 전세 계약 시 추가 보호 장치
6. 자주 묻는 질문
7. 마무리

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깡통전세란?

깡통전세란 전세보증금이 매매가보다 높거나 근저당 등 부채가 많아 집값이 하락하면 세입자가 보증금을 돌려받기 어려운 상태를 말합니다.

깡통전세 위험 예시

• 집값 3억 원 → 근저당 2.5억 원 → 전세보증금 2.7억 원 → 보증금 반환 위험
• 전세가율 90% 이상이면 깡통전세 위험이 높은 상태

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등기부등본 확인이 중요한 이유

등기부등본은 부동산의 소유권, 근저당, 압류 여부 등을 확인할 수 있는 필수 문서입니다.

등기부등본 확인이 필요한 시점

1. 계약 전: 처음 집을 볼 때
2. 계약서 작성 시: 새로운 채권 발생 여부 확인
3. 잔금 지급 전: 마지막 변동 사항 확인
4. 이사 후: 전입신고 및 확정일자 후 재확인

✅ 등기부등본 열람 방법

• 대법원 인터넷 등기소 접속
• 부동산 주소 입력 후 등기부등본 발급

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등기부등본 주요 체크 포인트

1. 소유자 정보 확인 (표제부 확인)

✔ 임대인이 실제 소유주인지 확인 (등기부등본과 계약 상대가 동일한가?)
✔ 소유주가 여러 명(공동소유)일 경우, 모두의 동의가 있는지 체크
✔ 대리 계약 시 위임장과 인감증명서 필수 확인

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2. 근저당권과 채권 확인 (갑구 & 을구 확인)

✔ 근저당권 설정 여부 확인
✔ 근저당권 금액이 집값의 60~70% 이상이면 위험
✔ 추가 압류·가압류 기록 확인

예시

• 집값 3억 원인데 근저당이 2.5억 원 → 보증금 반환 위험
• 갑구에서 가압류 확인 → 집이 법적 문제에 얽힐 가능성

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3. 선순위 권리 확인 (갑구 & 을구 확인)

등기부등본에서 다음 단어가 있다면 주의해야 합니다.
✔ 저당권
✔ 근저당권
✔ 가압류
✔ 담보가등기
✔ 경매개시결정등기
✔ 전세권

전세보증금 + 선순위 채권 > 집값의 70%라면 보증금 반환이 어려울 수 있음

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4. 전세가율 확인 (시세 비교 필수!)

✔ 전세가율(전세금/매매가 비율)이 70% 이상이면 위험 신호
✔ 전국 평균 전세가율 (2024년 기준):

• 아파트: 70.3%
• 연립·다세대주택: 79.6%
• 일부 지역은 100% 초과 (보증금이 매매가보다 높음)

시세 확인 방법

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 부동산114
• KB시세정보

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전세 계약 단계별 등기부등본 확인 시점

등기부등본은 최소 4번 확인해야 합니다.

1. 계약 전: 처음 집을 볼 때
2. 계약서 작성 시: 새로운 채권 발생 여부 확인
3. 잔금 지급 전: 마지막 변동 사항 확인
4. 이사 후: 전입신고 및 확정일자 후 재확인

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전세 계약 시 추가 보호 장치

1. 특약 활용 (계약서에 추가!)

✔ 국세 체납 확인 시 계약 취소 가능
✔ 임대인 명의 변경 시 계약 해지 가능
✔ 잔금 지급 후 근저당 설정 시 계약 취소 가능

특약 문구 예시

• 임대차 기간중 해당 부동산에 대한 권리 변동(근저당 설정) 시  계약을 즉시 해지하고 보증금을 반환한다.
전세계약 특약사항 필수항목 확인하기

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2. 전세보증금 반환보험 활용

✔ 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관에서 지급
✔ 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 확인해야 함

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3. 안심전세 앱 활용

✔ 임대인 과거 보증사고 이력 확인 가능
✔ 보증보험 가입 가능 여부 조회 가능

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자주 묻는 질문

Q1. 등기부등본에서 근저당이 있다면 계약하면 안 되나요?
✅ 집값 대비 근저당 비율(60% 이상 여부)을 확인해야 합니다.
근저당 설정이 되어 있어도 전세가율이 낮고 집주인의 채무 상황이 안정적이라면 안전한 계약이 될 수도 있지만,
근저당이 많으면 경매 시 보증금 회수가 어려울 가능성이 큽니다.

 

Q2. 전세가율이 높으면 무조건 위험한가요?
✅ 전세가율이 70% 이상이면 위험 신호로 볼 수 있습니다.
특히 다세대·연립주택의 전세가율이 높은 지역은 깡통전세 위험이 더욱 큽니다.

 

Q3. 전세계약 시 전입신고를 언제 해야 하나요?
✅ 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다.
전입신고를 해야 대항력(보증금 보호권리)이 생기며, 확정일자가 있어야 우선변제권이 인정됩니다.
전입신고 후에는 등기부등본을 다시 확인하여 새로운 근저당 설정이 없는지 점검하는 것이 중요합니다.

 

Q4. 집주인이 계약 후 근저당을 설정하면 어떻게 되나요?
✅ 계약서에 특약을 추가하는 것이 가장 중요합니다.
예를 들어,
"계약 후 잔금 지급한 다음 날까지 근저당이 설정될 경우 계약은 무효가 되고, 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 한다."
이런 조항이 없을 경우, 집주인이 계약 후 추가로 대출을 받아 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.

 

Q5. 보증보험(전세보증금 반환보증)은 꼭 가입해야 하나요?
✅ 보증보험은 세입자가 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 최선의 방법입니다.
보증보험 가입이 가능한 집인지 계약 전에 확인해야 하며, 보증보험이 불가능한 경우 그 이유를 반드시 살펴봐야 합니다.

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마무리

✅ 전세계약 전 반드시 등기부등본 확인!
✅ 전세가율 70% 이상이면 신중하게 계약 고려
✅ 전세보증금 반환보험 가입 가능 여부 체크

전세 계약 전 꼼꼼히 체크하여 보증금을 안전하게 보호하세요!

깡통전세 등 전세사기 대처법 확인하기

 

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