묵시적 갱신 시 꼭 체크해야 할 사항! 복비, 보증보험, 임대료 인상 가능성까지 총정리

묵시적 갱신 시 꼭 체크해야 할 사항! 복비, 보증보험, 임대료 인상 가능성까지 총정리

안녕하세요.

전·월세 계약을 갱신할 때 묵시적 갱신이 발생하는 경우가 많습니다.
묵시적 갱신이란 기존 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미하는데요, 계약서 없이 연장되다 보니 예상치 못한 문제가 생길 수 있습니다.

오늘은 묵시적 갱신 시 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 사항(복비, 보증보험, 임대료 인상 가능성)과 추가로 신경 써야 할 점들을 정리해보겠습니다.

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목차

1. 묵시적 갱신이란?
2. 묵시적 갱신 시 체크해야 할 3가지 핵심 사항
   • 중개수수료(복비) 부담 여부
   • 보증보험 갱신 여부
   • 계약 조건 및 임대료 인상 가능성
3. 추가로 확인해야 할 사항들
4. 마무리

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묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신이란 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 중 어느 한쪽도 계약 종료 또는 갱신 의사를 밝히지 않을 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 의미합니다.

📌 관련 법령: 「주택임대차보호법」 제6조

✅ 묵시적 갱신의 특징

• 기존 계약 조건 그대로 연장 (보증금, 월세, 특약 등)
• 임차인은 언제든 계약 해지 가능 (해지 통보 후 3개월 후 계약 종료)
• 임대인은 정당한 사유 없이 계약 해지 불가
• 계약서를 다시 작성하지 않아도 자동 연장됨

⚠️ 하지만, 임대인이 임대료 인상을 요구하거나, 보증보험 갱신 문제가 발생할 수 있으므로 묵시적 갱신이 된 경우에도 반드시 몇 가지 사항을 확인해야 합니다.

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묵시적 갱신 시 체크해야 할 3가지 핵심 사항

✅ 중개수수료(복비) 부담 여부

묵시적 갱신은 기존 계약이 그대로 연장되는 것이므로 일반적으로 중개수수료(복비)가 발생하지 않습니다.
하지만 다음과 같은 경우에는 복비가 발생할 수 있습니다.

✔ 새로운 세입자를 구하는 경우

• 임대인이 기존 세입자 대신 새로운 세입자를 받기로 결정하면, 중개업소를 통해 새 계약이 진행되므로 복비가 발생합니다.

✔ 임대 조건이 변경된 경우

• 보증금이나 월세가 조정되거나 특약 사항이 추가되면 새로운 계약서를 작성해야 하며, 이때 복비가 부과될 수 있습니다.

📌 관련 정보: 「공인중개사법」

📌 TIP:

• 임대 조건이 변하지 않으면 복비가 없음
• 임대인이 임대료 조정 등의 이유로 새로운 계약서를 작성하길 원할 경우, 복비 부담 여부를 사전에 협의하는 것이 중요

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✅ 보증보험 갱신 여부

**보증보험(전세금 반환보증)**은 임차인의 전세보증금을 안전하게 보호하는 장치입니다.
묵시적 갱신이 되면 보증보험도 자동 갱신되지 않으므로 반드시 확인해야 합니다.

✔ 보증보험 미갱신 시 위험

• 계약이 연장되더라도 보증보험이 자동 갱신되지 않으면, 보증금 반환을 보장받을 수 없게 됩니다.

✔ 보증보험 갱신 방법

• 기존 보험사에 문의해 갱신이 가능한지 확인
• 갱신이 불가능한 경우, 새로운 보증보험 가입 검토

보증보험 가입 확인하기

✔ 전세가율 확인

• 보증보험 가입 요건 중 하나인 전세가율(전세금/매매가 비율)을 확인하여 보험 가입이 가능한지 미리 체크

📌 TIP:

• 묵시적 갱신이 되면 즉시 보증보험 상태를 확인하고 필요 시 갱신 신청
• 보증보험 가입 조건(전세가율, 임대인 동의 여부 등)이 바뀔 수 있으므로 사전 점검 필수

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✅ 계약 조건 및 임대료 인상 가능성

묵시적 갱신은 기존 계약을 그대로 연장하는 것이 원칙이지만, 임대료 조정 가능성이 존재합니다.

✔ 임대료 인상 가능 여부

• 임대인은 임대료 인상을 요구할 수 있으며, 이는 협의를 통해 조정 가능
• 하지만, 법적으로 계약갱신청구권을 행사한 경우 보증금과 월세 인상은 5% 이내로 제한됨

📌 관련 법령: 「주택임대차보호법 시행령」 제4조

✔ 특약 추가 가능 여부

• 묵시적 갱신 상태에서는 새로운 특약을 추가할 수 없음
• 새로운 계약 조건을 반영하려면 재계약을 진행해야 함

📌 TIP:

• 임대인이 임대료 인상을 요구할 경우, 주변 시세를 확인하고 과도한 인상이 아닌지 비교 후 협상
• 묵시적 갱신 상태에서 불리한 특약이 포함되지 않도록 주의

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추가로 확인해야 할 사항들

✔ 전입 신고 및 확정일자 유지 여부

• 묵시적 갱신 상태에서는 기존 확정일자와 전입 신고가 그대로 유지됨
• 계약서 재작성 없이도 보호받을 수 있음

✔ 계약 해지 통보 절차

• 임차인은 묵시적 갱신 이후에도 언제든지 해지를 통보할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월 후 계약 종료

전월세 신고 안내 확인하기

 

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마무리

묵시적 갱신은 계약을 자동으로 연장해 임차인의 주거 안정성을 보장하지만, 임대료 조정, 보증보험 갱신 등 신경 써야 할 부분이 많습니다.
✅ 복비 부담 여부 확인
✅ 보증보험 갱신 가능 여부 체크
✅ 임대료 인상 가능성 및 계약 조건 협상 준비

묵시적 갱신이 되었다면, 꼼꼼한 점검을 통해 불이익을 최소화하세요! 🚀

 

묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 차이점, 임차인이 꼭 알아야 할 사항!

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