['전세사기 피해자'가 알려주는 전세 안전 가이드 - 1편 -] 전세계약 전 반드시 확인해야 할 사항

 

전세계약 전 반드시 확인해야 할 사항! 안전한 전세계약을 위한 필수 체크리스트

전세 계약을 준비하고 있다면 반드시 확인해야 할 사항이 많습니다. 부주의하게 계약을 진행하면 보증금을 돌려받지 못하는 등 큰 피해를 볼 수 있습니다.

이번 포스팅에서는 전세계약 전 필수 체크리스트를 소개하며, 안전한 계약을 위한 핵심 정보를 제공합니다.

📋 목차

• 1. 등기부등본 확인
• 2. 전세보증보험 가입 가능 여부
• 3. 계약서 작성 시 특약 사항 추가
• 4. 전입신고 및 확정일자 받기
• 5. 관리비 및 추가 비용 확인
• 6. 집 내부 하자 점검
• 7. 임대인의 세금 체납 여부 확인
• 결론 및 FAQ ❓

1. 등기부등본 확인 (소유권 및 근저당권 체크)

전세 계약을 하기 전 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본은 집의 실제 소유자가 누구인지, 대출(근저당)이 설정되어 있는지를 보여주는 중요한 서류입니다.

✅ 확인 방법: 인터넷 등기소에서 열람 가능

🔍 주요 체크 항목:

• 소유자가 계약하려는 집주인이 맞는가?
• 근저당 설정이 너무 많지는 않은가?
• 가압류, 압류 등이 걸려 있지는 않은가?

💡 TIP: 근저당 비율이 높으면 전세보증금 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.

2. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비한 보험입니다. 계약하려는 집이 전세보증보험 가입이 가능한지 확인하는 것이 중요합니다.

✅ 확인 방법: HUG(주택도시보증공사) 및 SGI서울보증에서 가입 가능 여부 확인

📌 가입 가능 조건:

• 집주인의 동의 없이 가입 가능 (단, 보증금 한도 있음)
• 근저당 비율이 너무 높으면 가입 불가할 수도 있음

💡 TIP: 보증보험 가입이 어렵다면 계약을 다시 고려해보는 것이 좋습니다.

3. 계약서 작성 시 특약 사항 추가

전세 계약서에는 기본적인 내용뿐만 아니라, 세입자를 보호할 수 있는 특약을 추가하는 것이 중요합니다.

📌 추천 특약 사항:

• 계약 만료 시 보증금 반환 일정 명확화
• 집주인의 세금 체납 시 계약 해지 가능 조항 추가
• 전입신고 및 확정일자 신고 방해 금지 조항

4. 전입신고 및 확정일자 받기

전입신고와 확정일자는 보증금을 안전하게 보호하는 핵심적인 절차입니다.

📌 절차:

• 전입신고: 계약 후 주민센터 방문 또는 정부24에서 온라인 신고 가능
• 확정일자: 전세계약서를 가지고 주민센터 방문하여 확정일자 도장 받기

💡 TIP: 확정일자를 받아야만 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

5. 관리비 및 추가 비용 확인

전세 계약 시 관리비 및 추가 비용(수도, 전기, 가스 요금 등)도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

📌 체크할 항목:

• 공용 전기, 수도 요금 포함 여부
• 엘리베이터 유지비, 주차비 등 추가 비용 존재 여부

💡 TIP: 예상하지 못한 추가 비용이 있을 수 있으니 계약 전에 확인하세요.

6. 집 내부 하자 점검

입주 후 하자 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 많으므로 입주 전 철저한 점검이 필요합니다.

📌 점검할 사항:

• 벽지, 바닥 상태 확인 (곰팡이, 물기 자국 체크)
• 창문 및 문 단열 상태 점검
• 전기 및 수도 상태 점검

💡 TIP: 하자가 발견되면 계약 전에 집주인에게 수리 요청을 하세요.

7. 임대인의 세금 체납 여부 확인

집주인이 세금을 체납하면 세무서에서 보증금을 압류할 수 있으므로 주의해야 합니다.

✅ 확인 방법: 세입자는 직접 확인할 수 없으며, 집주인에게 지방세 완납 증명서를 요청 가능

📌 대응 방법: 집주인이 거부할 경우 계약을 다시 고려해야 함

 

📌 전세계약 필수 체크포인트 요약

✅ 등기부등본 필수 확인

소유자가 맞는지, 근저당이 과하지 않은지 확인하세요.

📌 전세보증보험 가입 가능 여부

HUG 또는 SGI에서 가능 여부 확인 후 계약 진행하세요.

📝 계약서 특약 추가

보증금 반환 기한, 세금 체납 시 계약 해지 조항 필수!

📅 전입신고 및 확정일자 받기

계약 직후 주민센터에서 확정일자 도장을 꼭 받으세요.

💰 관리비 및 추가 비용 체크

엘리베이터 유지비, 주차비 등 추가 비용 여부 확인!

🏠 집 내부 하자 점검

곰팡이, 단열, 전기·수도 상태까지 꼼꼼히 확인!

❓ 전세계약 관련 자주 묻는 질문

등기부등본 확인은 언제 해야 하나요?

계약 전과 잔금 지급 직전에 두 번 확인하는 것이 안전합니다.

전세보증보험 가입이 불가능한 경우 어떻게 해야 하나요?

보증금 일부를 월세로 조정하거나 계약을 다시 고려해야 합니다.

확정일자를 받으면 어떤 점이 좋은가요?

보증금을 법적으로 보호받을 수 있으며 대항력이 생깁니다.

전세계약 시 가장 중요한 특약은 무엇인가요?

보증금 반환 기한, 세금 체납 시 계약 해지 조항이 필수입니다.

임대인의 세금 체납 여부는 어떻게 확인하나요?

임대인에게 지방세 완납 증명서를 요청하세요.

전입신고를 늦게 하면 어떤 문제가 생기나요?

대항력이 약해지고 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.

🔎 마무리 및 다음 포스팅 예고

전세계약 전 반드시 확인해야 할 사항들을 살펴보았습니다. 안전한 전세 계약을 위해서는 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부 체크, 특약 사항 추가, 전입신고 및 확정일자 받기 등이 중요합니다.

다음 포스팅에서는 전세계약 시 주의해야 할 사항에 대해 더욱 자세히 다뤄보겠습니다. 특히 전세사기 유형 및 예방법, 깡통전세 위험 지역 확인법 등을 소개할 예정이니 많은 관심 부탁드립니다!

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